安民之道，在于察其疾苦。自改革開放以來，我國農村居民住房狀況得到顯著改善，然而在廣大貧困地區，尤其是以深山區、石山區、高寒區為代表的深度貧困地區，農戶住房擁擠破爛、居住舒適度差以及防災與安全水平低的現象依然存在。即使其中部分貧困家庭可獲得國家危房補助，也無力拆舊建新或對房屋進行整體翻新、修繕和加固。據國家統計局監測，2017年貧困地區農戶居住竹草土坯房的比重雖比2013年下降了3.8個百分點，但依然高達8.6%，而且還有一定比例的單身貧困“無房戶”。
讓貧困戶實現“安居夢”，是脫貧攻堅“兩不愁、三保障”工作的重要突破口，是全面建成小康社會的題中之義。隨著宅基地“三權分置”改革試點的持續推進，以四川省瀘縣為代表的試點地區探索了宅基地共建共享模式，即在符合土地利用規劃、村莊規劃、生態規劃和《農房建設管理辦法》的前提下，落實集體所有權、保障農民居住權、放活宅基地使用權，允許一戶或多戶農戶以合法的宅基地使用權（標準內的宅基地使用面積）入股，聯合社會資本共同開發，出資方在約定條件下可獲得一定年限的集體建設用地使用權。
從地方試點情況來看，作為宅基地用益物權的實現形式之一，宅基地共建共享，既可兼顧農戶居者有其屋的愿望和建房出資方（包括社會自然人、社會團體或企事業單位）的用地需求，又能凸顯宅基地的市場價值和財產性功能，增加農戶和村集體的財產性收益，激發農村發展內生動力，緩解城鄉財富分配不平等程度。宅基地共建共享模式的創新做法，需要嚴格遵循雙方自愿、規劃管控、平等協商、行政許可、糾紛仲裁等基本原則，圍繞以下六方面穩慎探索。
一是準入條件。重點核查宅基地提供方與建房出資方的資質是否滿足要求，所用地是否符合土地規劃用途管制，以及附帶協議、方案等是否通過集體經濟組織監證、村委會同意、鎮級（縣級）人民政府審批等。
二是開發方式。以農戶為主體，可選擇采用居住、商住或經營等方式，但須保證農戶住有所居，人均住房面積可因地制宜確定一定標準（如30m2/人）。同時，嚴禁城市資本下鄉利用宅基地建設別墅大院和私人會館。
三是收益分配。注重平衡集體、農戶和出資方之間的利益。共建共享雙方須承擔所在地基礎設施建設的開發成本，收取標準由村集體經濟組織采用“一事一議”確定。出資方所分攤的土地面積若調整為集體經營性建設用地，須向村集體經濟組織繳納調轉金；若用于經營性項目開發或中途改變房產的使用用途，須向縣政府繳納土地增值收益調節金。
四是產權分割。房屋建成后采取分割登記制度，農戶使用的土地部分仍辦理為宅基地使用權，出資方使用的土地部分按集體經營性建設用地與國有土地同權、同價、同能，執行標準是居住類70年、商住類（經營類）40年。
五是使用期間的流轉。在土地使用期限內，出資方的產權經審批可按批準的用途和使用時限進行租賃、轉讓和抵押。
六是到期處置。使用期滿后，出資方將宅基地使用權歸還農戶，房產按雙方協議評估作價處理或協商繼續有償使用，共建共享的農戶和村集體有優先購買權。到期房產未處理前，占用土地由出資方按土地市場價支付土地占用費。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。未來，宅基地共建共享應以改善農村弱勢群體的居住條件和發展能力為主線，重點協助解決貧困戶、低保戶、五保戶、殘疾人、孤寡老人、優撫對象等特殊人群的住房困難問題。對條件成熟的試點地區，鼓勵先行先試、大膽探索，積累宅基地共建共享經驗，樹立先進典型，發揮示范引領作用；對條件尚不成熟的試點地區，堅持“摸著石頭過河”與頂層設計相結合，確保改革積極穩妥有序推進。
（作者單位：中國農業科學院農業經濟與發展研究所）
